De overdracht van een in Vlaanderen gelegen onroerend goed door middel van een dividenduitkering is in principe onderhevig aan het verkooprecht van 12%. Deze regel was dan ook tot voor kort het standpunt van de Vlaamse belastingdienst (VLABEL) zelfs wanneer de verkrijgende aandeelhouders een beroep konden doen op de uitzonderingsregel van de ‘historische vennoot’. In een recente wijziging van hun standpunt 19078 heeft VLABEL dit standpunt uitdrukkelijk herzien.

Principe van het verkooprecht

Het komt regelmatig voor dat een onroerend goed wordt ingebracht in uw vennootschap, maar dat u op een bepaald moment wenst dit onroerend goed aan de vennootschap te onttrekken en over te dragen naar uw privévermogen. Tot voor kort was het in Vlaanderen noodzakelijk om hiervoor een verkooprecht van 12% te betalen.

Op deze regel bestond reeds de uitzondering ‘historische vennoot’.

Deze uitzondering is van toepassing in de volgende gevallen (cumulatieve voorwaarden):

1. De aandeelhouder die het onroerend goed naar zich overbrengt, was reeds aandeelhouder op het moment van de oorspronkelijke aankoop of inbreng van het onroerend goed door de vennootschap, en
2. De vennootschap heeft bij de oorspronkelijke aankoop van het onroerend goed destijds verkooprecht voldaan.

Wanneer de uitzondering van toepassing is, wordt het verkrijgen van het onroerend goed door de ‘historische’ vennoot belast volgens de gemeenrechtelijk aard. Deze werkwijze houdt in dat er een juridische analyse dient plaatsvinden van de aard van de rechtshandeling die ten grondslag ligt aan de onttrekking. Afhankelijk van het resultaat dat deze analyse heeft, wordt de toepasselijke registratiebelasting geheven.

• Indien het een verkoop betreft, is het verkooprecht van 12% van toepassing.
• Indien het een uittreding uit onverdeeldheid betreft, is het verdeelrecht van 2,5% van toepassing.
• Indien het gaat om een rechtsfeit zoals een vermindering van het eigen vermogen (de vroegere “kapitaalvermindering”), is het algemeen vast recht van 50 euro van toepassing.

Vroeger standpunt van VLABEL

Voor 11 maart 2024 was het standpunt van VLABEL dat een uitbreng van vastgoed, ten laste van de beschikbare reserves, onderworpen was aan het verkooprecht van 12% in Vlaanderen. VLABEL beschouwde een dividenduitkering in natura als een overdracht onder bezwarende titel, waardoor het verkooprecht van toepassing was.

Om af te wijken van het verkooprecht diende er op het moment van de uitkering sprake te zijn van een onverdeeldheid. In het geval van een dividenduitkering in natura aan een historische vennoot kon er derhalve gebruik worden gemaakt van het verdeelrecht van 2,5%. Om deze reden werd vastgoed in de praktijk vaak voor slechts 99% door de vennootschap aangekocht, terwijl het resterende percentage door de aandeelhouder werd verworven.

Ondanks dat dit het standpunt was van VLABEL, kwam hier veel kritiek op uit de rechtsleer en stond dit ook nog eens in contrast met het standpunt van de Federale belastingdienst. De Federale belastingdienst was namelijk van mening dat de uitbreng van het onroerend goed, aangerekend op de reserves, kon gebeuren aan het vast recht van 50 euro.

Gewijzigd standpunt van VLABEL

In een nieuw standpunt van 11 maart 2024, heeft VLABEL zijn eerdere visie herzien.

VLABEL verwoord het als volgt:

“Een uitkering van een onroerend goed dat boekhoudkundig wordt aangerekend op de passiefrubriek van het eigen vermogen ‘beschikbare reserves’ wordt gelijkgesteld met een dividenduitkering in natura. Een dividenduitkering in natura is op zich geen overdracht ten bezwarende titel. Voor het gedeelte dat de uitkering wordt aangerekend op de passiefrubriek van het eigen vermogen ‘beschikbare reserves’, zal het verkooprecht dan ook niet verschuldigd zijn conform art. 2.9.1.0.4, tweede lid VCF. Dit geldt eveneens indien er sprake is van een onverdeeldheid.”

Concreet houdt dit in dat de overdracht van vastgoed aan de historische vennoot, waarbij deze overdracht boekhoudkundig wordt verwerkt als een dividenduitkering en ten laste wordt gebracht van de beschikbare reserves, voortaan kan plaatsvinden tegen het algemeen vast recht van 50 euro.

Voorschot op liquidatiesaldo

In dit nieuwe standpunt worden door VLABEL voor de eerste keer de expliciete gevolgen uiteengezet voor de situatie waarin tijdens de vereffeningsprocedure van een ontbonden en in vereffening verkerende vennootschap een onroerend goed als voorschot op het liquidatiesaldo aan de vennoten wordt uitgekeerd.

De zogenaamde ‘wachtregeling’ is bijgevolg van toepassing bij de uitkering in natura via een voorschot op het liquidatiesaldo, aangezien de uitbreng nu wordt aanzien als een gewone afgifte van het liquidatiesaldo,.

Het nieuwe standpunt van VLABEL biedt derhalve meer rechtszekerheid en verruimde mogelijkheden.

Heeft u vragen of hulp nodig bij het uitbrengen van uw onroerend goed uit de vennootschap? REFIBO BV beantwoordt graag al uw vragen over dit onderwerp. Contacteer ons gerust telefonisch op het nummer +32 9 223 31 54 of per mail op het mailadres studiedienst@refibo.be.

Blijf op de hoogte van het belangrijkste nieuws voor ondernemers, ontvang onze maandelijkse REFIBO nieuwsbrief nu in uw mailbox!